Gewerbliches Mietrecht ist wirtschaftlich wesentlich bedeutsamer als viele vermuten. Vermieten und Mieten sind nicht nur die armen Geschwister von Kaufen und Verkaufen, sondern repräsentieren im Gegenteil einen Wirtschaftszweig von elementarer Bedeutung. Von Dr. Detlef Schmidt, Partner, und Dr. Philip Huperz, Assoziierter Partner, Gleiss Lutz Berlin
„Das eigene Dach behütet vor Ungemach“ belehrt ein althergebrachtes Sprichwort. Doch ist dazu Eigentum am „eigenen“ Dach nötig? Die Praxis lehrt: Die meisten Betriebsflächen in Deutschland sind angemietet. Die Gründe sind praktischer, finanzieller und wirtschaftlicher Natur. Vielfach können Büro- und Handelsflächen zum Beispiel in sehr guten Lagen nur angemietet werden, oder der Kauf ist dem Nutzer zu teuer oder belastet die Liquidität zu stark. Große Mietverträge repräsentieren erhebliche wirtschaftliche Werte: Ein Büromietvertrag mit 10.000 Quadratmetern Fläche, zehn Jahren Festlaufzeit und einer Monatsmiete von 20 Euro pro Quadratmeter regelt einen Mietzins von 24 Millionen Euro, ohne Berücksichtigung der Indexierung der Miete.
Der auf Gewerbemietrecht spezialisierte Rechtsanwalt hat mithin ein vielfältiges Betätigungsfeld. Seine Tätigkeit lässt sich in laufende Beratung und in Transaktionsberatung teilen. Als laufende Beratung unterstützt der Rechtsanwalt Mieter und Vermieter bei Verhandlung und Abschluss von Mietverträgen sowie bei späteren Rechtsfragen, zum Beispiel Kündigung. So ist die Laufzeit des Mietverhältnisses bei einer sogenannten Sale-and-lease-back-Transaktion, bei der das Grundstück zur Finanzierung von Investitionen veräußert und angemietet wird, für beide Parteien wirtschaftlich entscheidend. Wird das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB aber nicht eingehalten, ist der Mietvertrag kurzfristig jederzeit kündbar. Die Transaktionsberatung wird beim Unternehmenskauf relevant. Der Erwerber tritt rechtlich – sogenannter asset deal – beziehungsweise wirtschaftlich – sogenannter share deal – in laufende Mietverträge ein. Zu prüfen sind die vertragliche Regelung der Nutzung, die restliche Mietlaufzeit und die Bonität des Mieters. Primäres Ziel ist, dem Mandanten eine Bewertung des Mietverhältnisses zu ermöglichen. Bei Immobilientransaktionen wird der Kaufpreis oft nach Höhe der nachhaltig generierbaren Mieten berechnet. Unwirksame Klauseln, die sich zum Nachteil des Vermieters auswirken, müssen im Rahmen der due diligence identifiziert und eingepreist werden. Der Immobilien-Investmentmarkt in Deutschland ist mit einem Transaktionsvolumen von 52,7 Milliarden Euro in 2014 gewaltig.
Gewerbliches Mietrecht ist spannend. Die juristische Ausbildung gewährleistet eine gute Grundlage. Man bekommt Einblicke in die Immobilienbranche, in wirtschaftliche Zusammenhänge sowie in die zu beratenden Unternehmen. Die Verfasser dieses Beitrags wollen auf die Beratung im gewerblichen Mietrecht nicht mehr verzichten, dafür macht sie einfach zu viel Spaß.
