Die anwaltliche Tätigkeit des Baurechtlers folgt im Wesentlichen dem klassischen Leitbild des deutschen Anwaltsberufs. Seine Tätigkeit ist dementsprechend vielseitig und reicht von der strategischen Konzeption der Entwicklung eines Bauvorhabens „am Reißbrett“ über die Baurechtschaffung und Aushandlung der relevanten Verträge mit allen Baubeteiligten und Beratung während der Bauabwicklung bis hin zur Nachverfolgung von Mängeln im Rahmen der Gewährleistung und der Beratung beim „Exit“ beziehungsweise Weiterverkauf des Objekts. Von Dr. Maximilian R. Jahn, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei GvW Graf von Westphalen, ab 1. Januar 2019 bei der Kanzlei Jahn Hettler Partner
Im Regelfall stehen gleich drei große Themen des Schuldrechts im Mittelpunkt: Kosten (= Vergütung), Termine (= Verzug) und Qualitäten (= Mängel). Besteht (und wenn ja in welcher Höhe?) ein Vergütungsanspruch aufgrund einer nachträglichen Änderung des Bauvorhabens oder war der Aspekt bereits vom vertraglichen „Bausoll“ umfasst? Wurde ein Zwischentermin mit der Folge eines Vertragsstrafeanspruchs „gerissen“, obwohl zunächst eine „Behinderung“ durch den Bauherrn selbst vorlag und der Termin sich verschoben hat? Liegt ein Mangel vor, wenn sich die einschlägigen technischen Regelwerke nach Vertragsschluss geändert haben und der Bauunternehmer danach gebaut hat?
Diese und viele weitere Fragen des Schuldrechts – wie die Wirksamkeit von Vertragsklauseln im Rahmen der AGB-Inhaltskontrolle, Annahmeverzug, Mitwirkungspflichten, Abnahmereife usw. – machen das Baurecht zu einem der konfliktträchtigsten Rechtsgebiete überhaupt. Klageverfahren haben oft einen erheblichen Umfang. Die Prozessführung macht ca. 40 – 50 % der Tätigkeit aus. Das Ziel ist es aber, das typische Konfliktpotential bereits vor Beginn der Bauausführung durch individuelle vertragliche Lösungen und während der Bauabwicklung im Rahmen der projektbegleitenden Bauberatung zu minimieren.
Bei letzterem ergeben sich gerade im Rahmen des sog. Anti-Claim-Managements diverse Schnittstellen zu baubetrieblichen Fragen (welche Leistung hätte im Bauablauf wann erbracht werden können/ müssen?) und technischen Aspekten. Im Fokus steht nicht erst seit Inkrafttreten am 01.01.2018 das neue Bauvertragsrecht.
Mit den §§ 650b – §§ 650d BGB wurde ein völlig neues System mit Blick auf das Anordnungsrecht des Auftraggebers – was darf er nachträglich ändern? – aber auch die Bestimmung der Vergütung für diese Leistungen geschaffen.
Bereits im Vorfeld mussten sämtliche Verträge geändert und aktualisiert werden. Das setzt neben einer inhaltlichen Auseinandersetzung mit den Neuregelungen auch eine Prognose und Fingerspitzengefühl dahingehend voraus, ob und welche vertraglichen Regelungen einer AGB-Inhaltskontrolle mit dem neuen Bauvertragsrecht als neuem gesetzlichen Leitbild standhalten. Hier wird in den nächsten Jahren eine fortlaufende Anpassung erforderlich. Mit den §§ 650b – §§ 650d BGB wurde ein völlig neues System mit Blick auf das Anordnungsrecht des Auftraggebers – was darf er nachträglich ändern? – aber auch die Bestimmung der Vergütung für diese Leistungen geschaffen.
Der Gesetzgeber hat hier beiden Parteien über das Instrument der einstweiligen Verfügung in § 650d BGB die Möglichkeit gewährt, schon im laufenden Bauvorhaben Konflikte gerichtlich auszutragen. Dementsprechend wurden auch an allen Landgerichten spezialisierte Baukammern eingerichtet.
Zu den Mandanten zählen u. a. die öffentliche Hand, Investoren, Bauherren, Projektentwickler, Bauträger, Architekten sowie Fachplaner und Fachingenieure, Bauunternehmer (General- oder Nachunternehmer) und Handwerksbetriebe, Wohnungseigentümergemeinschaften, (Wohnungs-)Erwerber.
