Es gibt verschiedene Arten von Due Diligence- Prüfungen – unter anderem die Technical Due Diligence, kurz TDD. Bei einer solchen TDD geht es nicht um eine Wertermittlung der Immobilie, sondern um deren technische Überprüfung. Durchgeführt wird sie meist bei Immobilientransaktionen. Von Christoph Berger
Wenn Adrian Gil und seine Kollegen aus dem Transactional Services-Team von Arcadis Aufträge erhalten, dann wollen entweder kaufwillige Investoren einzelne Immobilien oder ganze Immobilienportfolios erwerben oder aber Verkäufer sich einen Überblick über den Zustand der eigenen Immobilien verschaffen. Bauingenieur Gil führt dann eine sogenannte Technical Due Diligence (TDD) durch, eine technische Ankaufsprüfung – übersetzen kann man Due Diligence mit „gebührender Sorgfalt“. Dabei wird das zu untersuchende Objekt – in der Regel geht es um gewerbliche Einzelobjekte oder Portfolios bestehend aus Mehrfamilienhäusern, Krankenhäusern oder Bürogebäuden und vermehrt auch Logistikhallen – einer umfassenden Analyse unterzogen. Hauptziel einer solchen TDD ist es, das Risiko für den Käufer oder den Verkäufer so gering wie möglich zu halten. Außerdem dient eine TDD als Verhandlungsbasis oder als Entscheidungswerkzeug bei Transaktionen.
Gil nennt drei Abschnitte, in die sich eine solche TDD gliedert: Erstens wird der bauliche Zustand des zu begutachtenden Objekts bewertet. „Das machen bei uns die Hochbauer, in der Regel sind das Bauingenieure oder erfahrene Architekten“, sagt Gil. Zweitens wird die gesamte Technik in den Gebäuden unter die Lupe genommen. Diese Prüfung wird von Experten für die technische Gebäudeausrüstung, kurz TGA, vorgenommen. Und, wenn vom Kunden gewünscht, gibt es drittens noch eine umwelttechnische Prüfung, in der Dinge wie beispielsweise das Altlastenkataster eingesehen und überprüft wird oder gecheckt wird, ob Schadstoffe in der Immobilie verbaut wurden.
Adrian Gil ist in solchen Projekten für den Hochbau-Part, also den baulichen Zustand von Immobilien, und den baurechtlichen Teil zuständig. Dafür wird ihm vom Kunden im optimalen Fall ein virtueller Datenraum zur Verfügung gestellt, in dem sich alle genehmigungsrechtlichen und technischen Unterlagen der Immobilie befinden. Er erklärt: „Wir schauen uns auch den Bauverlauf genau an, gibt es da Auffälligkeiten, und was hat sich seit Erbauung an der Immobilie verändert: Was kam dazu, was wurde abgerissen, wo gab es Nutzungsänderungen etc.? Wir überprüfen, ob der jetzige Zustand der Immobilie dem entspricht, was auch wirklich genehmigt wurde“, erklärt er.
Als Ergebnis erhalten die Kunden in der Regel einen Bericht in zwei Steps: Zuerst einen sogenannten Red Flag Due Diligence- Bericht, in dem der Zustand beschrieben und eine erste Kostenprognose abgegeben wird. Hier sieht der Kunde auf den ersten Blick, ob der weitere Ankaufsprozess sinnvoll ist. Im „Full Report“ schließlich werden sämtliche Mängel und Gewerke im Detail beschrieben. Danach kommt die Transaktion dann eventuell zustande. Oder aber die Prüfer haben sogenannte „Deal-Breaker“ ausgemacht. Gil erklärt: „Dies können zum Beispiel nicht genehmigte Anbauten oder notwendige und kostenintensive Sanierungen sein.“
Und welche fachlichen Voraussetzungen braucht es, um eine TDD durchführen zu können? Laut Adrian Gil werden die Basiskenntnisse im Bauingenieurstudium vermittelt. Ihm habe zudem geholfen, die Vertiefung „Bauwirtschaft“ im Studium gewählt zu haben – dann wisse man, wie Immobilientransaktionen ablaufen. Und den Rest mache die Erfahrung aus, die man mit der Zeit erlangt. Gil sagt: „Es gibt kaum einen Bereich für Bauingenieure, in dem man so schnell und viel dazulernt wie im Transaktionsgeschäft im Bereich Immobilien Due Diligence.“
